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市房管局纪检组组长陈守谦在武汉市物业管理协会第四届第一次会员大会上的讲话

作者:   发表时间:2015-05-13 17:18:32   点击数:2662

认清新形势,明确新要求,完成新任务

努力开创武汉物业管理新局面 

                                  ——市房管局纪检组组长陈守谦武汉市物业管理协会第四届第一次会员大会上的讲话。 

2015年5月8日


同志们:

    今天,武汉市物业管理协会第四次会议代表大会在这里隆重召开。我代表市住房保障和房屋管理局对会议的召开表示热烈祝贺!向莅临大会指导的市民政局领导表示衷心感谢! 

市物业协会按照“提供服务、反映诉求、规范行为”的要求,转变思想观念,创新工作思路,改进工作方式,协会的自身建设不断加强,服务成效不断显现,尤其是第三届理事会在骆毅民会长的带领下做了大量卓有成效的工作,使物业协会成为我市物业事业的重要力量。

今天协会将完成换届,领导班子新老交接。我相信这将是一个有生气、有活力的班子。作为行业主管部门,我们衷心希望这是一届想干事、能干事、能干成事,有作为的好班子,能够团结带领行业不断发展壮大。

同志们,物业管理是涉及社会生活各方面的一项综合性工作,是一个联系千家万户,关系人们生活品质,体现城市管理水平,促进社会和谐的影响力很大的重要行业,它对于改善城市形象,提升城市品位,美化人居环境,提高居民生活质量,增强城市综合竞争力,具有十分重要的意义。去年,我市GDP超万亿,荣获全国文明城市、国家卫生城市称号,取得了物质文明和精神文明双丰收,武汉的物业行业作出了重要贡献。在武汉纳入长江中游城市群,城市综合实力不断增强,推进国家中心城市建设的大发展、大跨越的历史阶段,能不能抓住机遇促进行业健康持续发展,是物业行政主管部门的责任,也是行业协会的任务,同时也是业内每位同仁要思考的问题。

下面,我结合当前我市物业管理面临的新形势、新要求、新任务,特别是今年要做的工作,给大家作个分析和介绍。   

一、 认清新形势

从去年物业管理“电视问政”工作来看,折射出物业管理已成为社会关注的热点、媒体聚焦的焦点和领导关心的重点。究其原因,行业面临诸多困境:管理体制不顺,社会自治缺失,行业价值扭曲,市场监管不力。去年一年整改下来,全市物业小区服务质量下滑的局面得到了控制,部分小区长期存在的疑难问题有了突破。通过问政平台的宣传,社会各界对物业管理的本质含义有了更为客观和公正的认识。最可贵的是,促成了政府高层对物业管理工作作出了相应的决策,市政府讨论通过了《加强住宅小区综合管理的指导意见》。在市场监管方面,去年出台了一系列文件。特别是市委、市政府连续发了三个涉及小区综合治理的文件,包括小区违建管控、业委会组建、违规出租房屋治理等,可以说,去年物业行业的外部环境发生了显著变化。

再从国家改革层面来看,国家今年确定了六大改革任务,其中第五项就是价格改革问题。这个价格改革总体要求是放开物业市场的收费价格,不再局限于政府指导价。除了保障房和房改房以外的物业费原则上都要求实行市场调节价,这说明物业服务市场应该回归本源,价值规律应该起作用,质价相符应回归常态,这对行业优胜劣汰将带来根本性的推动。从省市立法进程来看,今年省里开始制定物业管理条例,在新的时期制定物业条例一定有新的定位,这个新的定位就是把物业管理纳入城市管理和社会基层治理的体系之中,江苏省、上海市的物业管理条例就呈现出这个特点,这对我们搞准物业行业的定位,明确新的运行体制,打破体制障碍都是重大利好。我市也在着手修订物业管理条例,包括业主自治的代表大会制度、维修资金的使用、业主表决权等很多方面都要与时俱进。从我市的工作格局看,两个年度的物业管理“电视问政”和今年的人大专题询问工作将进一步促进小区综合管理体制的形成,“属地综合管理,区街要负责;业主自治落实,民政要归口;市场监管到位,房管要加力;政府职能落地,城管要上前”的格局一定会形成。从市场诚信体系建设来看,我市正在建立市场征信系统,涉及到各行各业,房管行业有71项指标纳入到了这个系统之中,物业企业违法违规和服务失约的警示信息,一旦在全市征信系统被记载、被公示,企业以后会面临巨大的信用压力。以上都是我市物业行业面临的新形势。

二、明确新要求

我市物业管理被社会各届,特别是党委、政府、人大、政协等相关组织寄予了厚望。今年,市委、市政府把与物业管理密切相关的业委会组建、履职工作纳入“电视问政”承诺整改;市人大把《武汉市物业管理条例》贯彻执行情况和社区物业管理工作纳入了专题询问;市政协曾议定把物业管理工作纳入到年度重点建议案;市委在工作要点里专门提到要建立幸福社区,提升老旧物业服务水平;市政府年度工作清单列明了要破解小区综合管理难题,提高物业服务水平;市城管委把老旧社区物业服务继续纳入到年度城市综合考核体系;市委组织部在基层党建工作中明确提出关联物业服务的“三方联动”工作任务。

特别是人大的专题询问,表明了人大作为人民代表机关、权力机关、立法机关、监督机关,对物业管理这一民生工作的关注和高度重视。从询问主题来看,非常精准:一是问市、区政府将住宅小区物业管理纳入到社区建设和实施综合管理的情况,在保障性住房物业管理中财政支持的情况和制度建设情况。二是问民政部门、乡镇部门、街道办事处、社区居委会在加强业主自治组织管理,推进业委会建设方面的履职情况。三是问房管部门加强物业行业的监管,落实相关监管措施以及充实物业管理执法队伍的情况。四是问城管等部门履行管理职责,落实行政执法进小区的情况。五是问水、电、气、电梯等专营单位,落实相关责任的情况。六是问我市物业企业的经营发展情况,特别是物业收费以及物业企业承担行政职责方面的情况。七是问《武汉市物业管理条例》实施情况,以及配套文件制发的情况。八是问本市住宅小区综合管理制度的情况。人大专题询问既是监督《武汉市物业管理条例》的实施,又是调研问题,促进新的小区管理体制的形成。长达一年的专题询问一定会问出实情、问出关键、问出效果、问出收获、问出行业发展的好环境。通过询问调研过程,厘清物业管理与城市管理、社会治理的关系,解决小区属地综合管理的体制问题。通过询问监督,对一些部门履责不到位的进行督导。通过询问,促成顶层设计和现行法律法规的修订,特别是解决业委会归口民政部门指导的问题,解决民主自治投票难的问题。

今年的“电视问政”主题是业委会组建工作,市委、市政府再一次抓住了问题的关键。如果说去年“电视问政”是冲着乙方来的,目的是治理物业企业监管不力问题。今年则是冲着甲方来的,也就是治理业主组织成立难、运转难、决策难、监管难问题。这个题目的选取是行业发展客观规律所在,也是人民群众的现实心声。今年业委会组建履职问题问政的牵头单位是民政局,配合单位是组织部和房管局。标志是让业委会建起来、活下去、起作用,保障是在业委会和物业企业组建党组织,让社区居委会、业委会和物业企业三方交叉任职。对物业企业来说就是四项主体任务:一是党组织建设。抓行业,也要配合抓党建。抓党建的关键步骤,一要摸清状况,二要主动申请,三要区局协调。企业要主动向所属的街道党工委、社区、党组织主动提出申请,然后区局做好协调。抓住党建工作要注意时间进度,6月底要完成,因为7月份初“电视问政”期中考。二是物业企业定期报告制度,也是今年承诺之一,定期报告制度的落实要抓住三个关键,首先是明确责任人,项目经理是第一责任人;其次是报告时间,每季度的前10天,报告上季度的情况;第三是报告内容,我们做了一个参考文本。报告制度是要定期接受区局检查和市局抽查。物业服务项目义务质量总监主要是把别人请到我们这个行业来,协助我们、监督我们做好物业服务质量的监管工作,在工作中,他也会慢慢理解明白物业管理的难处,这是一个交互过程,所以,沟通的渠道要保持畅通。三是建立以业主评价为主,街道、社区评价为辅的物业服务质量综合考评制度。目前部分企业和区局对这项考评制度有一些微词,认为它有一些误伤和不准,我觉得这是难以完全避免的。在所有小区全覆盖的开展测评工作,这是全国首创,没有先例可以借鉴,没有经验可以学习,靠的是就是我们自己的探索和实践。所以今年我们要继续深化,请大家一定要接受好民意的考评。四是投诉处理机制问题。“四公开一监督”公示牌内容有变动的,要及时更新,要真正发挥它的公开和监督的作用。投诉处置的节奏快慢、质量好坏是检验物业企业服务水平高低的标准之一。物业企业要积极配合做好“电视问政”和人大询问两项工作,按照物业服务标准做好自身物业服务工作,切实提升小区服务档次和水平。

三、落实新任务

这是主要谈物业市场监管问题。尽管去年做了很多工作,但仍然还存在诸多问题:一是市场主体良莠不齐的基本面没有根本改善。二是服务质量参差不齐的状况仍未根本改变。三是群众总体满意度不高的状况也未根本改观。四是小区综合治理机制没有完全建立,基础不牢,部门间的高频博弈还在继续。在市场监管上,今年力争“五个要做到”:一是加强市场监管,要做到优胜劣汰;二是严格市场准入,要做到公平竞争;三是回归价值规律,要做到质价相符;四是定型服务标准,要做到合理规范;五是落实业主评价,要做到科学有效。具体任务清单有七个方面:

一是深化前期物业管理招投标工作。制发前期物业管理招标文件(示范文本)、物业管理评标细则和招标代理机构名录管理办法,修订物业管理评标专家管理办法,简化备案审查流程,做好备案信息对接和信息发布工作,杜绝围标、串标,防止弄虚作假,保障公开、公平、公正的开标、评标,维护市场秩序。

二是企业资质管理和诚信体系建设。组织开展物业服务企业资质动态检查,对资质有效期已过、不符合原定资质条件、有重大违法违规行为的物业服务企业及时督促整改,整改不到位的依法予以处理。修订《武汉市物业企业和项目经理信用信息管理办法》,完善信用评价体系、信用管理和诚信奖惩机制,加大信用评价结果的应用力度,发挥政府监督、市场监管、企业自律的联动作用。

三是修订完善《条例》及相关配套文件。配合做好《湖北省物业管理条例》的制定和《武汉市物业管理条例》修订准备工作。积极推进《条例》配套政策的补充、完善,着手研究和起草物业管理区域划分、物业承接查验、物业项目退出等配套文件。与规划部门协商,明确物业服务用房的配置标准。联合政府相关职能部门,出台《关于加强住宅小区车位、车库管理工作的指导意见》。

四是放开物业服务市场价格。根据《放开部分服务价格意见的通知》的文件精神,会同市发改部门研究物业收费及住宅小区停车收费问题,出台相关配套政策。

五是维修资金使用管理。探索提高维修资金使用效率新模式,开展引导业主大会创新表决机制的相关试点工作。修订维修资金使用操作规程,探索研究资金划转操作细则。针对不同的使用对象,编制维修资金指导手册。完善维修资金综合管理系统,开展维修资金使用网上审核试点工作。探索市维修资金中心定期集中预拨,区局按项目审核后及时拨付、按期对账的资金拨付制度,简化申请拨付流程。

六是加强基础信息建设。以武昌区为试点,组织开展对全市既有物业小区的基础数据摸底排查工作,积极推进新交付小区物业服务区域图的建设和上图工作,实现小区基础数据的全面落地。完善基于GIS平台的物业管理综合信息系统,将企业资质、诚信信用、维修资金等信息与平台挂接,促进系统应用。

七是各项市场监管措施落实情况。继续督导区局对去年验收不合格和今年反复投诉的重点问题小区加大整改力度。同时,结合物业服务投诉受理情况,采取区局巡查普查为主、市局抽查为辅的方式,开展项目经理责任制、“四公开一监督”、投诉处置、信用信息、人民调解机制、“三联单”、违法建设管控、物业服务报告等制度落实情况的专项检查。对发现的问题,及时实施调查和初步认定,确实存在违法法规行为的,要依法给予行政处罚。

总之,我市物业管理的外部环境、政治生态在悄然发生变化。党的组织在甲方乙方的覆盖,业主组织的组建和加强监管,小区公共决策失灵,小区无序、无政府、混乱状态一定会改变。物业管理外部环境会越来越好,当然监管会越来越严,市场在分化和调整,适者生存、优胜劣汰的竞争规律不可避免。因此,物业企业一定要认识到这些变化,行业要不断的自我变革、自我创新、自我提升,这样才能够赢得民心、赢得市场、赢得天下。

 

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